沈阳“22条”新政去库存业内警示“过火”酝酿风险

　　业内人士警示，地方去库存“过火”酝酿风险

　　3月1日，沈阳下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（下称“《意见》”），包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；降低公积金首付比例；鼓励农民进城买房居住、土地供应减半等22项房产新政。其中对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生，首付比例实行“零首付”政策，而在校生则将享受每平方米200元的价格补贴。同时，公积金贷款首套最低首付比例降至10%，二套首付也降至20%。

　　对此，业内人士表示，经济缺乏动力，房地产依然是最重要的引擎。在此背景下高库存的沈阳加大了房地产支持力度是必然选择，但应注意的是，去库存并不是在短期内可以完成的，需警惕地方的“过火”政策，造成更加不可化解的风险。

　　《意见》指出，凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市区两级财政给予补贴。同时，支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

　　此外，沈阳将减免二手房交易税费。其中，转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税。

　　公积金贷款额方面，新政则提至单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。

　　《意见》还指出，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。并给予契税全额补贴政策。

　　《意见》明确强调，房地产业是沈阳市全面振兴的重要支柱产业之一，并确定2016年沈阳市商品房销售实现同比增长10%的目标。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，一些城市房地产需求上涨乏力，地方仍寄希望“强心剂”来促进楼市好转。2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20%、23%。但库存非常大，接近3000万平米。这使得沈阳的市场去化周期处于全国最高的少数城市行列，所以出台刺激政策非常必要。

　　“但这次政策力度惊人，酝酿巨大风险。”张大伟认为，对于沈阳来说，目前经济整体涨幅趋缓，毕业生的收入稳定性差，在此背景下，即使房价不下跌，零首付的举措也将成为银行巨大的风险源头。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士在接受《经济参考报》记者采访时甚至表示，沈阳这次政策有点“过火”了，库存高企的沈阳放松调控政策是需要的，但库存并不是一日积累，也更不会短期内消化。“所以利用多个高杠杆去库存是万万不可取的，因为其风险将因杠杆成倍地放大。”