市场需求严重大于供给的情况下，四合院买卖成了经纪公司的新宠，甚至有些地产企业不惜重金用“拷贝”四合院的法子来分得“高利市场”上的一杯羹。
那么四合院是否真正具有投资价值，它的高额利润来源于哪里，复制四合院是否具有投资获利空间，本报记者采访了西南证券房地产高级分析师段海瑞。
《财经时报》：自２００４年４月以来，政府对四合院买卖的政策放宽以后，四合院成了投资新宠，尤其海外人士购买者增多，出现“投资热”的原因是什么？
段海瑞：四合院被看作为高品位住宅的一种，一直备受国内外爱好者的追捧，其投资发展空间也是相当具有潜力的，而大部分投资者看中四合院通常基于三个因素：第一是四合院是典型的稀缺性产品，“稀缺”特点促使四合院有极大的升值空间，这一点也是多数四合院倒卖者最为看中的，包括一些私人“交易”和具有行业经验买卖四合院的经纪公司；第二就是四合院具有悠久的文化价值，其历史价值和人文价值凝聚于在地方天元的四合院落里。包括很多投资者购买四合院的初衷并非是房屋本身价值，而是“投资”这种日渐消失的中国传统文化抑或京味文化价值；第三就是“体验经济”作用，投资者往往追求的是一种体验，包括体验老北京的贵族式生活，体验风水学中所言“接近地气”以及院内宁静的气氛，尤其那些海外人士购买者，他们内心里认为四合院的生活更能体现一种老北京人的文化生活。当然，有些投资者也不乏是看中了四合院的地理位置和适宜居住的优点等等。
《财经时报》：有些四合院的购买者是为了自住，而有些投资者则完全是为了“升值”，那么四合院是否存在高额利润，高额利润来源于哪里？
段海瑞：四合院的购买者有的是偏好，有的则纯粹是为了投资。
长期来看，四合院是不断升值的，纯粹的投资者看中的是升值前景。因为四合院的稀缺性造成这种市场的特殊品出现“可以随意定价”的现象。而在理论上，土地的价格包括级差地租、绝对地租和垄断地租，稀缺性决定了垄断地租很高，这也是高利润的主要来源；另一方面，四合院就是通常所说的“含有很高的文化因素”，“独一无二”的特点使四合院类似古董，尤其在供需又严重失衡的情况下，出现“天价”“高利”也不足为奇。当然，即便是古董，如果偏离本身的价值也会出现有价无市的现象，四合院也不例外。
目前在四合院市场上仍然是评估定价与市场定价共存，四合院的价值判断最难的就是衡量土地价值和蕴涵的文化价值，所以造成评估难的问题。在北京的四合院买卖中也有采取“市场比较法”来参照定价的，这些都是造成四合院价格高或低的因素。
《财经时报》：既然买四合院犹如买古董，但它的风险评估又不同于古董，那么投资四合院的风险究竟有哪些？
段海瑞：投资任何产品都会有风险，而投资四合院最大风险还是政策风险和规划风险。城市规划决定四合院的去留问题，随着北京城市建设步伐加快，有些历史街区政府明文保护可以保持原貌，而有些街区则因“扩建”“改建”需要最终开发的权利转移到开发企业手里，在市场利益的驱使下，四合院被拆的情况很多，这也是投资者面临的最大风险。此外，投资者也同样面临评估风险。四合院价值的大小与周围环境有很大关系，此时的文化价值就仅仅地与市场需求相挂钩，即便是一所具有很高文化价值的四合院在周边环境很差，又得不到及时改善的情况下也会存在贬值情况。
《财经时报》：那么对于开发四合院的投资者来说，企业拷贝的“四合院复制品”是否存在投资价值呢？
段海瑞：四合院作为一种相对独特的房地产产品，具有开发价值。从市场的角度看，开发产品要讲“产品细分”，要具有一种独特的能力，包括拿地和拆迁能力，最重要的是需要有独特的销售渠道，了解哪些消费者需要这种产品，而并非盲目地开发。
另外，四合院的开发成本比较高，如果开发一种不是适销对路产品，即便具有文化价值的东西也是卖不出去的。好比在环境相对较差地区盖四合院，如此不匹配的环境犹如贫民窟里盖宫殿，肯定有风险也不会有人来买。
（作者：高原）