目前北京四合院总面积大约为３００万平方米，交易价格为每平方米１万至１.５万元之间。如果所有的四合院都能进行交易，那将会是一个上百亿元人民币的巨大市场
编者按：
四合院是中国房地产行业的一个特例，当然也具有货币和房屋之间随时转换的属性。但从某种意义上说，青砖灰瓦的四合院更多打着中国历史底蕴的烙印，在目前北京仅剩的３０００座较为完整的四合院中，在政府允许买卖的背后，又有多少四合院能保持原有的形态呢？商业利益的驱动难道要湮没四合院的历史文化精髓？
井蕴娇在１９９９年捡到了一个大买卖，一次偶然的机会，一位客户找到了北京万德成房地产经纪公司（简称万德成），问是否可以对四合院进行置换，这位万德成当家人敏锐地察觉到：这是一个商机。
经过井蕴娇的一番操作，最终那位客户从四合院里搬到楼房，井蕴娇也成功地把它卖给了另一位客户，仅这一笔交易，就让她狠狠地赚了一笔。
“从这之后，我们就开始了四合院交易。”作为万德成老板的井蕴娇对《财经时报》说。
带有北京风韵、又属于稀缺资源的四合院，越来越受到高档消费人群的青睐，房产商和投资者借势而上。
外籍人士青睐
沈颖虽没有在北京长大，但自小在中国长大的她，异常喜爱老北京的民俗文化，特别是带有古都特色的四合院。从法国回来之后，２００４年夏天，她托一家中介公司在西单的头发胡同购置了一套３００平米的四合院。
“这个房子我装修已经一年多了，从设计、规划到建造，花去了相当于购房款同样的价格。为了保留古代建筑风貌，格局和瓦墙我仍保持原貌。”沈颖说。
像沈颖这样以自住为需求购买四合院的占很大一部分，而他们在市场化运作情况下购买的同时，既能保护古建筑，又能解决政府有限的修缮资金。
据《华尔街日报》近日报道，“传媒帝国”大亨鲁珀特·默多克与其中国妻子邓文迪正在谋划购买北京的一座四合院，然而他本人对此予以否认。这座四合院位于故宫护城河以东的一个高档街区。
中间商们说，雅虎公司联合创始人杨致远和高盛公司前总裁约翰·桑顿也在四处搜寻四合院。但俩人没有对此发表评论。
分析指出，四合院已成为顶级不动产的象征。那些潜在的买主认为，四合院是中国普通百姓生活的缩影，四合院文化是中国５０００年文明史的传承，因此值得斥巨资拥有。法国建筑师帕斯卡勒·德沃对很多兴趣浓厚有意购买的国内朋友介绍的象征说，拥有这样的四合院最低也要１００多万美元。
据了解，目前已经有多个开发商开始进行四合院的开发，观唐国际房地产公司的翟小姐说，目前公司已经开发了大片的四合院，专门满足有着中国文化情结的外国人。另外，也有不少公司在城郊开发四合院。
中国城市网总编罗亚蒙说：“据我了解，四合院现在卖得不错，大家都以拥有四合院为荣。很多买主都是国外来的。”
交易量逐年上升
市场需求激活了四合院的交易和投资。
２００４年４月，北京市下发了《关于印发鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》（以下简称“《通知》”），规定购买四合院可享受多项优惠政策。这对于开发商来讲，无疑是一个商机。
据不完全统计，到目前为止，四合院的成交率比去年同期增长了一倍多，成交量增幅高达８０％。“近两年四合院的成交量上升很快，此前一年只有两三套。”一家做四合院买卖的中介公司负责人称。
“不仅如此，奥运会的成功申办和私房腾退政策出台之后，四合院买卖市场更为活跃。”井蕴娇说，“腾退政策让很多原本不属于四合院产权人的住户迁了出去，让原有房主拥有了自己买卖的权利，我们也就有了运作的空间。”
据北京市文物局最近一项统计显示，北京目前尚存３０００座左右的四合院，其中明确要保护的只有５３９座。
别据调查，北京四合院交易最活跃的区域是东西城区历史文化保护区，西城区主要是后海、西四一至八条，东城区则是东四一条至八条。现在北京四合院一年的成交量不超过１００套，总价两亿元之内，一般在５０套和８０套之间。
井蕴娇称，她所经手的四合院，买来自住的和买来经营投资的比例是一半对一半。对于四合院的价值如何估算，她认为，四合院所处地段对其价值起决定性作用。地处历史文化保护区内，尤其是皇城保护范围内的四合院是最为珍贵的。
投资收益可观
目前北京四合院总面积大约为３００万平方米，交易价格为每平方米１万至３万元之间。如果所有的四合院都能进行交易，那将会是一个上百亿元人民币的巨大市场。
按照一般的交易价格，中介公司从买卖双方各收取１％的费用。例如，万德成房产经纪人蔡颖代理过宰相刘墉的府邸，其位于东城区礼士胡同，坐北朝南，保存完整。建筑面积４０６.５平方米，占地７００平方米，最后价格敲定为６００多万元，这家中介公司从中获得中介费为１２万元。
在最初１９９９年开始四合院买卖第一单生意以来，万德成已经成交了１００多套房子，目前四合院买卖所得到的收益占万德成收益的３０％。
“我目前正在翻建１０多套四合院，加上国有资产补偿费、拆迁安置费和土地出让金，总共放在上面１个多亿。”北京世纪天创房地产开发有限公司总经理荆铁成说。
两年前荆铁成就开始进行四合院开发，他在东城区锣鼓巷地区购置了这十多套，然后再进行翻修，把房子里里外外装修得富丽堂皇，目的是能卖上个好价钱。
他表示，滞留这么多的资金确实有风险，但周期短，市场认同度高。仅半年时间，他就卖出了３套。“四合院的稀缺性，升值是早晚的事。”高额的投入给他带来高额的回报，他说每套房子的利润空间都在２０％以上。
专家指出，影响四合院价格的因素主要是院子所处的位置，例如位于后海附近的院子由于资源的稀缺，可谓“天价”无市。另外，如果院子所处的胡同里面过于嘈杂会影响房子的价位，最好的胡同是能开进车，同时又没有小摊小贩的。
产权关系复杂
“我要跑国土资源局，还要跑东城区房地产管理中心、文物局、文化局。因为我做的是公房买卖，如果没有一定的政府背景，房子无法拿下来。” 荆铁成认为做四合院买卖，除了资金，还要有关系。
旧城四合院存在一个普遍现象，就是产权问题复杂，产权共有人少则四五人，多则二三十位。现在的四合院分为两种情况，一种是大杂院，当然住在里面的很多人都希望政府出一笔钱把他们搬出来，还有一种是只住了一户人家。“
业界人士透露，能够进入市场买卖的四合院大概在５％到１０％之间。中国城市网总编罗亚蒙认为，四合院由于从前实行居者有其屋的政策，导致现在的四合院只有少数有产权，他认为没有产权的比例在９５％以上。
在居住着四、五十户人家的大杂院里，往往其中一家可能是这个宅子真正的主人，他们只住在其中的两三间小屋里面，这些人的院子很多都是上一辈辛辛苦苦一生赚来的。但由于历史遗留问题，他们虽然拥有产权，但却只能收取微薄的租金，私房腾退虽然已在进行中，但过程还比较缓慢。
目前四合院除了私有房，还有公产房，单位自管产权房、中央产权房等。买家要的都是整个四合院，但每个四合院并非一家住户，而大多数同个四合院也有不同的产权形式，怎样协调各家都能够手续齐全地迁出去，这就需要与主管部门的协调能力和运作能力。
井蕴娇认为，目前混合产权的四合院较多，怎么能够让公产变成私产，都能成为产权清晰的院子，相关的政策还不明朗，所以我们在操作过程当中困难也较多。这方面有待完善相关政策。
“正因为补偿的不确定性，所以才诱人，这种不是大规模的房产买卖，国家并没有细则，因此诱惑也就在这里。如果国家有法律法规了，这个事情就不值得做了。”一位熟悉四合院交易的人士说。
（作者：文风）