【万德成原创】四合院与老洋房 京沪老宅交易生存状态细析（一）

作为中国最大的两座城市，北京与上海常常被人们拿来做各种对比，这两座文化底蕴完全不同的城市也衍生出了全然不同的建筑形式，分别代表着各自的精神风貌。如果说四合院是厚重古朴的老北京文化名片，那么老洋房则是旧上海十里洋场的繁华印记。自二手房市场开放后，京沪两地的老式住宅也分别开辟出各自的经营市场，作为两种性质相类似的特殊不动产商品，笔者将从多方面对二者进行剖析比较，以专题的形式分数篇陆续登在万德成官方博客，以期为北京四合院市场的宏观走向提供一定的参考。

一、文化起源：

华夏古都与东方巴黎——气质迥异的两座中国大城

北京与上海的气质，光从各自的称谓看就能略通一二，人们管北京叫“老北京”，而管上海叫“大上海”。 “老北京”之老，在于建都八百多年的悠远与饱经沧桑的厚重。一棵老古树，一块老城砖，北京的历史似乎俯地即拾，这座古城见证了一次次朝代更迭与动荡变迁，至今仍保存着庄严静默的本色。“大上海”之大，在于其文化的包罗万象与开阔通达，开埠一百多年来，源源不断的西洋风潮融汇于这座东方都市，造就了“万国建筑博览会”之名，也形成了了中西杂糅的海派特色。

北京作为古都，处处体现着皇家与平民文化的碰撞交融，老北京的生活是闲适而谨慎的。遛鸟、斗蛐蛐……老百姓对生活闲趣的享受远远超出不少外地人的理解水平，也忠实地体现了曾经那些衣食无忧的八旗子弟的遗风；而“有馒头就不想肉吃”这句话，则准确地勾勒出京城老百姓易于满足、安分守己的谨慎态度。这种循规蹈矩的生活态度，在北京人的传统住宅四合院里便体现得更为分明。封建时期，四合院在型制与格局分布上严格遵循森严的等级制度而建，主人地位的高低从一砖一瓦便能辨识出来，世代生活在里面的老百姓是不敢擅自越级的。如果说封建礼法给人们带来了太多的局限与压抑，那四合院中的生活则给了住在其中的百姓们绝好的放松机会。在安享太平的年月里，人们关起门来种植花草、饲养鱼鸟，在院中观月赏星、浅斟小酌，出门在胡同里和邻居侃个大山遛个鸟，老北京的生活如何能不闲适和雅趣横生？

如果说北京人的自豪感来自于皇城文化，处处以身在天子脚下为荣，上海人的优越感则源于他们对西洋文化的追崇与近距离接触。让老北京觉得骄傲的通常是与皇族士家沾亲带故，而上海人嘴里的溢美之词却一定会与“洋气”与“钞票”相关。对时尚与金钱的追崇一方面使得上海人饱受争议，另一方面确实让这座城市出落得繁华而精致。解放前留下的那些花园洋房，便是十里洋场繁华旧梦的留存与写照。这些别墅式小楼涵盖了法式、英式、美式、西班牙式等多种风格，精美的砖雕与别致的屋顶都已泛起有如记忆般微黄的色彩，却仍不失优雅地伫立着，保存着旧时的高贵身姿。老北京人无论贵贱住的全是四合院，要下，要想不练就出一身的精明实干都难。区分等级只需对院子本身做文章；而上海的洋房对于平民百姓来说却是高不可攀的，它们是上流社会的专属与财富的标志，因此也吸引着无数人对其趋之若鹜。那些醉心于上流社会的平民百姓，前赴后继地钻营财富，在这样的环境

城市的居民造就了他们的建筑，城市的建筑体现着这座城市的灵魂。时过境迁，沧海桑田，无论是源起金代的北京四合院还是19世纪末期兴起的上海洋房，在历史的洪流中都遭遇到各自的创伤，那些保留至今的老建筑，已然如文物般记录与传承着城市的原生态，正日益凸现出不可替代的珍贵价值。