◆《试行规定》明确了对象、权利义务、优惠项目和监督保障措施四方面

首先在对象方面，主要涉及房屋和购房人两个层面的内容。从房屋角度看，《试行规定》的适用范围仅限于北京旧城历史文化保护区内的四合院等房屋，不在旧城的文保区内的房屋或者旧城内文保区之外的房屋，均不在《试行规定》鼓励的范围。目前符合《试行规定》鼓励的主要有旧城内30片文保区内的房屋，具体名单可查阅市规划委网站；关于购房人规定，适应加入WTO的规则，将法律法规未明令禁止的国内外所有机关、企事业单位、社会组织和个人均纳入鼓励的范畴。这样规定，突破的地方主要表现在放宽了对购房人的限制，由原来具有北京市城镇常住户口和经审批的非北京市单位和居民调整为法律法规未明令限制的所有的国内外法人和自然人。

其次是购房人的权利义务。《试行规定》明确，单位和个人购买旧城文保区四合院等房屋，价格由买卖双方自行协商确定，购房后拥有房屋的所有权，可以依法出售、出租、抵押、赠与、继承。也就是说，购房人拥有占有、使用、收益和处分所购房屋的法定权能。在这里值得强调的有两点，一是购买后必须保护和修缮，二是保护和修缮必须按照区政府审定公布的文保区房屋保护和修缮工作实施方案有关规定进行。换言之，购房后不保护和修缮不行，不按规定保护和修缮亦不行。无论是单位还是个人，必须意识到享受政府的税费优惠购买文保区房屋不仅是权利，还要承担一定的义务。

第三是优惠的具体项目。《试行规定》设定了四项针对购房人的税费优惠项目：一是地价款的缓交。按有关规定，购房人购买保护区四合院等房屋，其土地使用权取得方式可以区分为划拨和出让两种。符合《划拨用地目录》规定的，可以按照划拨的方式取得土地使用权；不符合《划拨用地目录》规定的，需要以出让的方式取得所购房屋占用土地的使用权。对于必须以出让方式取得所购房屋占用土地使用权的，政府将原规定的一次性交纳地价款的规定修改为在三年内分期等额交纳，减缓购房人的当期资金压力；二是购房人在保护和修缮所购的四合院等房屋时，如果涉及行政事业性收费的，按照市政府《关于同意北京市经济适用住房建设减免行政事业性收费问题的批复》(京政函[1998]68号)规定的减免办法和标准执行，可以减半交纳市政公用设施建设费、四源费、防洪费等21项行政事业性收费，减轻了购房人一半的负担；三是对于个人购买文保区四合院等房屋，如果符合普通标准住宅的，可以享受“减半征收契税”的优惠政策，即按成交额的1．5％交纳契税。这里的普通标准住宅，是按照市财政局、市地方税务局的规定，成交单价在上一年全市商品房销售均价2倍以下的房屋。举例而言，2003年全市商品房销售均价4456元／平方米，那么2004年享受“减半征收契税”优惠的房屋成交单价必须在8912元／平方米，超过此单价即须全额交纳契税；四是对土地增值税的减免。与前述的“普通标准住宅”概念相一致，《试行规定》明确：个人转让普通标准住宅，不受住用年限限制，免征土地增值税。转让居住满五年(含)的非普通标准住宅，免征土地增值税。转让住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。值得指出的是，由于税法明令禁止对单位作为购房人的优惠，因此，契税和土地增值税减免仅限于个人作为购房人的情形。

第四是监督和保障措施。出台优惠政策的目的是鼓励购房人落实对房屋的保护和修缮责任，实现恢复古都风貌的目标。为了确保落实，《试行规定》明确了三条监督和保障的措施：一是要求区政府应编制好文保区修建性详细规划；二是区政府和有关部门将在具体操作中加强对购买四合院等房屋的单位和个人保护修缮房屋的监督检查；三是市和各有关区国土房管行政主管部门简化手续，优先为购房人提供登记发证服务。

◆如何更好地理解和运用该政策

政策发布之后，不可避免地会出现这样那样的操作问题。结合公布后的反馈情况，初步归纳需要注意如下三个方面的问题：

1、鼓励单位和个人购买文保区四合院等房屋是否为改善居民住房条件落实古都风貌保护工作的唯一方式问题。目前在操作中反映较多的是政府是不是在推卸改善文保区居民住房条件的责任，政府是否不再投入古都风貌保护工作。事实上，鼓励单位和个人购买文保区四合院等房屋，只是政府在改善居民住房条件保护古都风貌方面顺应市场需求的—种努力、方式之一，通过市场无法解决的问题，政府仍然会按照《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定(试行)》稳步推进旧城文保区房屋的保护和修缮工作。在去年完成东城区南池子历史文化保护区试点的基础上，今年准备启动东城区三眼井、玉河，西城区烟袋斜街、白塔寺，崇文区前门东辅路西侧、宣武区大栅栏煤市街地区等六片文保区保护和修缮试点工作。

2、关于房源情况。文件发布后，不断有国内外的人士来电咨询哪里有这样的房源可供购买。前已述及，30片历史文化保护区内的房屋都是可以享受《试行规定》的房源。但这并不是说市或者区里某一部门手中掌控着这些房屋。事实上，旧城文保区的房屋产权结构是十分复杂的，有各区房地经营中心产权的直管公房，有归属各层次单位所有的自管公房，还有大量的私有房屋。无论哪种产权的房屋，从掌握的情况看，绝大多数都是有人承租或居住的，其中的四合院也不是传统意义上的一户独居的情形，多户杂居形成的大杂院可能是其一般表征。作为购房的单位和个人，在心理上应该对此有所准备，最好的办法是能实地深入旧城文保区内院落和房屋中去体验察看一番。由于多住户情况，购买房屋不是简单的一对一的谈判，需要和同院的所有住户逐个达成买卖协议迁出，因此需要的不仅是资金实力，同样需要沟通的技巧、耐心和毅力。

3、购房和享受税费优惠的具体程序。第一步，购买文保区四合院等房屋的单位或个人自行选择房源，与房屋所有权人(公有住房的承租人需要按照当年房改成本价及有关政策购房后作为房屋所有权人)逐户签订书面协议；第二步，向出售房屋的住户支付购房款，迁出现住户；第三步，向房屋所在区政府主管部门提出保护和修缮房屋申请，按照区政府审定的文保区房屋保护和修缮实施方案对房屋进行保护和修缮；第四步，持区政府主管部门出具的落实保护和修缮责任的证明、买卖协议等有关材料到房屋所在区国土房管局申请房屋产权登记，领取房屋所有权证，由于房地产税费基本上届于代扣代缴，因此，购房人也可以在此阶段申请税费减免。